Grundidén: använda fastighetens värde för att frigöra kapital samt köpa villa i stället för hyra kontor och spara miljoner.
Anta att du köper ett hus för 1 000 000 kr.
- Köpeskilling: 1 000 000 kr
- Kontantinsats (20 %): 200 000 kr
- Bolån: 800 000 kr
Sedan investerar du 200 000 kr i renovering.
Totalt har du satsat:
- 200 000 kr i kontantinsats
- 200 000 kr i renovering
Eget investerat kapital: 400 000 kr.
Huset stiger i värde
Efter renoveringen värderas huset till 2 000 000 kr.
Nu ser balansräkningen ut så här:
- Husets värde: 2 000 000 kr
- Bolån: 800 000 kr
Skillnaden är ditt egna kapital i huset:
2 000 000 − 800 000 = 1 200 000 kr.
Banken kan låna ut mer
I Sverige brukar banker normalt låna ut upp till 85 % av bostadens värde (ibland mindre beroende på syftet och din ekonomi).
Om huset är värt 2 000 000 kr blir maximalt bolån ungefär:
85 % × 2 000 000 = 1 700 000 kr
Du har redan ett lån på 800 000 kr.
Det innebär att banken i teorin skulle kunna höja lånet med:
1 700 000 − 800 000 = 900 000 kr
Du kan alltså få 900 000 kr utbetalda, om banken godkänner det och din ekonomi klarar ett större lån.
Vad händer då?
Du har:
- fortfarande kvar huset
- ett större lån
- men också 900 000 kr i kontanter.
De pengarna kan användas till exempelvis:
- köpa ytterligare en fastighet
- renovera nästa objekt
- investera i ett företag
- köpa aktier
Det är därför man ibland säger att investerare ”återanvänder sitt kapital”.
Men pengarna är inte gratis
Det är viktigt att förstå att:
- du har inte tjänat 900 000 kr
- du har lånat 900 000 kr
Du måste betala ränta och amortering på det större lånet.
Om bostadspriserna sjunker kan du dessutom få hög belåning och större risk.
Varför säger man att det är ”skattefritt”?
I många länder, bland annat Sverige, är ett lån inte en skattepliktig inkomst.
Du betalar alltså ingen inkomstskatt när banken lånar ut pengar till dig.
Det är därför vissa investerare hellre belånar sina tillgångar än säljer dem.
Så arbetar många fastighetsinvesterare
Många professionella investerare använder en strategi som ofta beskrivs med förkortningen BRRRR:
- Buy – köp en billig fastighet.
- Renovate – renovera och höj värdet.
- Rent – hyr ut den så att hyran täcker lånen.
- Refinance – värdera om och höj lånet.
- Repeat – använd de frigjorda pengarna till nästa fastighet.
På så sätt kan samma ursprungliga kapital användas om och om igen för att bygga upp ett större fastighetsbestånd.
Fungerar detta i Sverige?
Tänk på att du även kan få Rot avdrag när du äger en fastighet.
Ja, men inte lika enkelt som i USA. Svenska banker tittar inte bara på fastighetens värde utan också på:
- din inkomst,
- din återbetalningsförmåga,
- skuldkvot,
- amorteringskrav,
- hur mycket hyresintäkter fastigheten ger (om det är en hyresfastighet).
Det innebär att även om en fastighet har ökat mycket i värde är det inte säkert att banken beviljar ett större lån.
Det är därför professionella fastighetsinvesterare ofta fokuserar på att skapa starka kassaflöden från sina fastigheter. Banken ser då att fastigheterna genererar tillräckliga intäkter för att bära de ökade lånen, vilket gör det lättare att fortsätta växa.
Fungerar detta verkligen?
Ja, det kan fungera – och det är en strategi som många fastighetsinvesterare använder. Men verkligheten är ofta mer komplicerad än vad det låter på sociala medier.
Strategin bygger på fyra saker:
- köpa billigt,
- öka värdet genom renovering,
- få huset omvärderat högre,
- låna på det nya värdet.
Det här kallas ofta för:
BRRRR-metoden
(Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat).
Varför kan man ta ut pengar skattefritt?
När du refinansierar och lånar pengar räknas det inte som inkomst utan som skuld. Därför beskattas normalt inte pengarna du tar ut.
Men det finns risker
Det låter väldigt enkelt i teorin, men flera saker kan gå fel:
- Renoveringen kan bli dyrare än planerat.
- Fastigheten kanske inte ökar så mycket i värde som man hoppats.
- Räntorna kan stiga.
- Banken kanske inte vill låna ut så mycket.
- Hyresgäster kan utebli eller skapa problem.
- Marknaden kan falla.
Ett viktigt missförstånd
Många tror att man “fått gratis pengar”, men egentligen har man bara ökat sina lån.
I exemplet:
- huset är värt 200 000 dollar,
- men du kanske nu har ett lån på 140 000–160 000 dollar.
Du har alltså högre skulder och större risk om marknaden går ner.
Varför gör investerare ändå detta?
För att det kan hjälpa dem växa snabbare utan att hela tiden använda egna sparpengar.
Om fastigheten ger hyresintäkter som täcker:
då kan strategin fungera väldigt bra långsiktigt.
Fungerar detta i Sverige?
Ja, till viss del, men svenska banker är ofta mer försiktiga än amerikanska banker.
I Sverige:
- bolånetak,
- amorteringskrav,
- inkomstkrav,
- och bankernas egna regler
gör det svårare att ta ut stora summor snabbt.
Men många svenska fastighetsinvesterare använder liknande upplägg genom:
- omvärdering efter renovering,
- höjda lån,
- och köp av fler fastigheter.
Det fungerar bäst för personer som:
- har god ekonomi,
- förstår fastighetsmarknaden,
- och klarar riskerna.
Det finns många sätt att tjäna pengar på fastigheter, beroende på hur mycket kapital, tid och risk du är beredd att ta. Här är de vanligaste modellerna:
1. Hyresintäkter
Du köper en bostad eller en kommersiell fastighet och hyr ut den. Intäkten kommer från hyran, medan kostnaderna består av räntor, amorteringar, drift, underhåll och skatter.
Exempel:
- Hyresfastigheter
- Lokaler för företag
- Lager och industrifastigheter
- Semesterbostäder (där regler tillåter)
2. Värdeökning
Du köper en fastighet som ökar i värde och säljer den senare med vinst. Värdeökningen kan bero på:
- stigande bostadsmarknad,
- renoveringar,
- förbättrad infrastruktur i området,
- ändrad detaljplan.
3. Renovering och försäljning (”flipping”)
Du köper en fastighet under marknadsvärdet, renoverar den och säljer den vidare med vinst. Det kräver god kunskap om renoveringskostnader och marknadsvärden.
4. Fastighetsutveckling
Här köper man mark eller äldre byggnader och skapar ett högre värde genom exempelvis:
- nybyggnation,
- ombyggnation,
- omvandling av kontor till bostäder,
- styckning av tomter.
Det är en mer kapitalintensiv men ofta lönsam verksamhet.
5. Investera i fastighetsbolag
Om du inte vill äga fastigheter direkt kan du köpa aktier i börsnoterade fastighetsbolag. Då får du exponering mot fastighetsmarknaden utan att själv hantera fastigheter.
6. Fastighetsfonder och REITs
Genom fonder eller fastighetsbolag med utdelning kan du investera i många fastigheter samtidigt och få löpande avkastning.
7. Korttidsuthyrning
På vissa marknader kan korttidsuthyrning ge högre intäkter än traditionell uthyrning. Det kräver dock mer administration och påverkas av lokala regler.
8. Parkeringsplatser och förråd
Mindre investeringar kan också ge stabila kassaflöden. Parkeringsplatser, garage och förråd har ofta låga driftskostnader.
Hur blir man riktigt förmögen på fastigheter?
Många framgångsrika fastighetsinvesterare använder en kombination av:
- lånefinansiering (hävstång),
- återinvestering av vinster,
- långsiktigt ägande,
- stigande fastighetsvärden,
- ökande hyresintäkter.
Det är vanligt att börja med en mindre investering och sedan använda det egna kapital som byggs upp för att köpa fler fastigheter.
Risker att tänka på
Fastighetsinvesteringar innebär också risker:
- stigande räntor,
- vakanta (lediga) lokaler eller bostäder,
- oväntade underhållskostnader,
- fallande fastighetspriser,
- förändrade regler och skatter.
Den som lyckas bäst har oftast en lång investeringshorisont, god kontroll över finansieringen och en buffert för oförutsedda kostnader.
Om du är intresserad av att bygga upp en större förmögenhet genom fastigheter kan jag också beskriva hur svenska fastighetsentreprenörer brukar gå från att äga en fastighet till ett bestånd värt 100 miljoner kronor eller mer, steg för steg.
Lämna ett svar